Cosa significa “affitto senza contratto”?

Quando si parla di “affitto senza contratto” si intende un contratto “in nero” ossia non regolarizzato dal punto di vista fiscale. Ciò succede in tre casi: accordo verbale; contratto scritto mai registrato; contratto scritto e registrato ma riportante un canone di locazione inferiore a quello concordato verbalmente.

La legge stabilisce che tutti i contratti di affitto di durata superiore a 30 giorni devono essere obbligatoriamente registrati presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione è a carico del locatore che può chiedere all’inquilino il 50% della spesa (non oltre), salvo che il contratto ponga l’intero onere a carico del locatore. Il fatto che la legge imponga al locatore di registrare il contratto non esclude che, in difetto di ciò, tale adempimento sia eseguito invece dall’inquilino. E questi avrebbe tutti i motivi per farlo, per come vedremo a breve. Una volta registrata la locazione, il locatore deve darne prova documentale all’inquilino nei successivi 60 giorni.

Le conseguenze fiscali per l’affitto senza contratto

L’affitto in nero – ossia con contratto non registrato – costituisce una doppia evasione fiscale. Da un lato infatti viene evasa l’imposta di registro (che come detto è obbligatoria per la validità del contratto); dall’altro viene evaso il pagamento dell’Irpef sui canoni di locazione percepiti dal locatore. Tuttavia, se l’imposta di registro grava su entrambe le parti in via solidale, sicché l’Agenzia delle Entrate può pretenderne il pagamento sia dall’inquilino che dal locatore, l’evasione dell’Irpef ricade solo sul locatore.

Dunque, in caso di affitto senza contratto, tanto l’inquilino quanto il locatore potranno vedersi recapitare un accertamento da parte dell’ufficio delle imposte per il recupero dell’imposta di registro. In più il locatore potrebbe subire un accertamento per non aver dichiarato i canoni percepiti. E in tal caso sarà soggetto al pagamento delle seguenti sanzioni:

• dal 240% al 480% (con un minimo di 516 euro) in caso di omessa indicazione del canone nella dichiarazione dei redditi
• dal 200% al 400% in caso di dichiarazione del canone in misura inferiore a quella effettiva.