Quando si compra una casa, spesso si affrontano contratti preconfezionati, redatti dal costruttore o dal notaio del venditore, senza possibilità di negoziazione per l’acquirente. Tuttavia, alcune clausole di questi contratti possono essere illegittime e quindi nulle, per questo è sempre bene avere una lista di tutto ciò che bisogna attenzionare prima di comprare una casa.

Le clausole nulle che non hanno valore nei confronti dell’acquirente

Le clausole che permettono al costruttore di scegliere l’amministratore di condominio sono nulle, infatti questo diritto spetta esclusivamente all’assemblea condominiale. L’amministratore deve inoltre comunicare il preventivo per il proprio compenso prima della nomina, altrimenti, l’incarico è nullo e non ha diritto ad essere pagato.

È comune trovare clausole che esonerano il costruttore dal pagare le spese condominiali per gli appartamenti invenduti, ma queste sono considerate vessatorie e quindi nulle, non avendo valore legale nei confronti dei consumatori che acquistano per uso personale o familiare.

Una clausola in cui il venditore si impegna a pagare eventuali spese condominiali insolute non è opponibile al condominio, ma ha valore solo tra le parti. L’acquirente può comunque essere chiamato a rispondere per le spese condominiali relative all’anno del rogito e a quello precedente.

Qualsiasi clausola che escluda la proprietà delle parti comuni dell’edificio è nulla se queste sono essenziali per l’esistenza dell’unità abitativa. L’articolo 1118 del codice civile stabilisce che il condomino non può rinunciare ai diritti sulle parti comuni necessarie. Tuttavia, la vendita separata delle parti comuni è legittima se sono solo funzionali all’uso dell’immobile venduto.

La normativa impone al venditore o al costruttore una responsabilità per i difetti del bene venduto. Frequentemente, nei contratti viene inserita la clausola “visto e piaciuto” nel tentativo di prevenire contestazioni riguardo ai difetti dell’appartamento. Tuttavia, questa clausola è considerata nulla secondo l’articolo 1229 del codice civile se il venditore era a conoscenza dei difetti e li ha deliberatamente omessi o nascosti all’acquirente.

Altri aspetti da controllare prima di comprare casa

Esistono infine altri accorgimenti che l’acquirente dovrebbe controllare prima dell’acquisto se non vuole avere delle brutte sorprese in futuro.

Se l’immobile è stato ricevuto come donazione, c’è il rischio che gli eredi possano rivendicarlo entro 20 anni dalla donazione. Questa informazione deve essere comunicata dal venditore e dal notaio.

Verificare tramite visura ipocatastale presso l’Agenzia delle Entrate, per controllare la presenza di eventuali ipoteche o pignoramenti.

Verificare se l’immobile ha il certificato di agibilità.

Verificare eventuali abusi edilizi e la conformità alle planimetrie catastali, preferibilmente con l’assistenza di un ingegnere o architetto, per avere la certezza che esista conformità edilizia.